Guide du bailleur
Louer l’esprit tranquille
Fixer le bon loyer, vérifier que le logement peut être loué, réunir les diagnostics, choisir son locataire et signer le bail : l’essentiel avant de mettre votre bien en location.
1Fixer le juste loyer
Un loyer trop élevé laisse le logement vide des semaines ; un loyer trop bas vous fait perdre de l’argent chaque mois, pendant des années. Je compare votre bien aux locations du secteur, en tenant compte de la surface, de l’étage, de l’extérieur, du stationnement et de la performance énergétique.
Dans les communes classées en zone tendue, le loyer lors d’une relocation est encadré : il ne peut en principe pas dépasser celui du locataire précédent, hormis la révision annuelle. Je vous indique ce qui s’applique à votre commune.
2Vérifier que le logement peut être loué
Un logement loué comme résidence principale doit être « décent ». En résumé :
- Une pièce principale d’au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume habitable d’au moins 20 m³)
- Un logement sans risque pour la sécurité ou la santé : électricité, gaz, garde-corps, absence de nuisibles
- Chauffage, eau chaude, cuisine équipée d’un évier et d’un emplacement pour la cuisson, salle d’eau et WC
- Une performance énergétique suffisante : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.
3Les diagnostics à fournir
Ils forment le dossier de diagnostic technique, annexé au bail. Le DPE doit aussi figurer sur l’annonce.
| Diagnostic | Quand | Validité |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Tous les logements | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | 6 ans si plomb détecté, sinon illimitée |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques (ERP) | Tous les logements | 6 mois |
| Amiante (parties privatives) | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Tenu à la disposition du locataire |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location vide | Indiquée dans le bail |
| Bruit | Logement proche d’un aéroport | Selon le plan d’exposition au bruit |
Liste indicative. Je vous indique précisément ce qu’il faut pour votre logement.
4Choisir son locataire et se protéger
- Un dossier complet et vérifiéJe contrôle les pièces (identité, revenus, situation professionnelle) dans le respect de la liste fixée par la loi, et je vérifie la cohérence du dossier.
- Une garantie adaptéeCaution d’un proche, garantie Visale d’Action Logement (gratuite) ou assurance loyers impayés : je vous aide à choisir. L’assurance loyers impayés ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
- Le dépôt de garantieUn mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée.
5Le bail et la suite
- Location videBail de 3 ans quand le propriétaire est un particulier. Le locataire peut partir avec 3 mois de préavis, réduits à 1 mois en zone tendue.
- Location meubléeBail d’un an (9 mois pour un étudiant), avec une liste minimale de meubles. Le locataire peut partir avec 1 mois de préavis.
- L’état des lieuxÀ l’entrée et à la sortie, il est la référence en cas de désaccord. Je le réalise avec soin, photos à l’appui.
- Le loyer dans le tempsIl peut être révisé une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL), si le bail le prévoit. Un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté.